Ist ein Wintergarten genehmigungspflichtig? So ist die rechtliche Lage
Ob ein Wintergarten genehmigungspflichtig ist, hängt in erster Linie vom Bundesland und der Art des Bauvorhabens ab. In Oldenburg und Umgebung, also in Niedersachsen, gelten die Regelungen der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO).
Laut dieser ist ein Wintergarten in der Regel ein bauliches Vorhaben, das einer Genehmigung bedarf, besonders dann, wenn er beheizt wird, dauerhaft mit dem Wohnhaus verbunden ist oder die Statik des Gebäudes verändert.
In diesen Fällen ist daher ein Bauantrag beim zuständigen Bauamt erforderlich. Nur in wenigen Ausnahmefällen, etwa bei kleineren, unbeheizten Anbauten mit begrenzter Grundfläche, kann eine Genehmigungsfreiheit vorliegen. Eine verbindliche Auskunft vom Bauamt oder ein Gespräch mit einem Bauprofi schützt hier vor teuren Überraschungen.
Wichtig ist auch: Der Wintergarten darf keine Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken verletzen, muss sich ins Ortsbild einfügen und den Vorschriften des Bebauungsplans entsprechen, sofern ein solcher vorliegt.
Wintergarten anbauen: Baugenehmigung oder genehmigungsfrei?
Wintergarten: Das müssen Sie beachten:
Nicht jeder Wintergarten ist automatisch genehmigungspflichtig. Laut Niedersächsischer Bauordnung (NBauO) sind bestimmte Bauvorhaben verfahrensfrei, also ohne formellen Bauantrag möglich. Das gilt auch für Wintergärten, wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Wann ist ein Wintergarten genehmigungsfrei?
Nach Anhang der NBauO (Verfahrensfreie Baumaßnahmen) ist ein Wintergarten genehmigungsfrei, wenn:
- die Brutto-Grundfläche 30 m² nicht überschreitet,
- die Höhe maximal 5 Meter beträgt,
- der Abstand zum Nachbargrundstück mindestens 3 Meter beträgt,
- keine Feuerstätte (z. B. Heizung) eingebaut wird.
Diese Ausnahme betrifft in der Praxis also vorwiegend kleine, unbeheizte Wintergärten, die meist als kleiner Aufenthaltsraum für den Frühling und Herbst dienen. Sobald Sie jedoch einen beheizten Wintergarten planen oder den Baukörper dauerhaft mit dem Wohnhaus verbinden, handelt es sich hingegen um ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben.
Achtung bei Grenzbebauung und Nutzung
Auch wenn die Maße eingehalten werden, kann ein Verstoß gegen das Nachbarrecht oder die örtliche Bauvorschrift zur Ablehnung oder zum Rückbau führen. Achten Sie darauf, ob ein Bebauungsplan vorliegt und ob Ihre Planung den dort definierten Vorgaben entspricht, etwa in Bezug auf Dachform, Materialien oder Grundflächenzahl.
Unser Tipp: Lassen Sie Ihre Bauidee frühzeitig von einem Fachbetrieb prüfen. So vermeiden Sie Fehler, die später teuer werden können.
Bauantrag Wintergarten: So geht’s richtig
Wenn Ihr geplantes Wintergarten‑Projekt genehmigungspflichtig ist, dann greift für Sie in Niedersachsen das Verfahren gemäß Niedersächsische Bauordnung (NBauO). Im Fokus stehen insbesondere die Vorschriften zu § 67 ff. NBauO, die den Ablauf, die Beteiligung und die Erteilung der Genehmigung regeln.
Im Folgenden finden Sie die einzelnen Schritte im Überblick, mit Hinweisen, worauf Sie speziell beim Bau eines Wintergartens achten sollten.
Schritt 1: Antrag vorbereiten
Sie beginnen damit, den Bauantrag auf Erteilung einer Baugenehmigung vorzubereiten. Gemäß § 67 Abs. 1 NBauO muss der Entwurfsverfasser im Auftrag der Bauherrin oder des Bauherrn den Antrag samt aller Bauvorlagen einreichen.
Wichtig dabei:
- Eine vollständige Beschreibung der Baumaßnahme inklusive Wintergarten‑Anbau mit Angaben zu Maßen, Materialien, Verbindung zum Wohnhaus und ggf. Heizung
- Bauzeichnungen, Grundrisse, Ansichten und ggf. statische Nachweise oder Wärmeschutznachweise
- Angabe der Grundstücks‐ und Eigentumsverhältnisse sowie der verantwortlichen Fachplaner
Schritt 2: Beteiligung der Nachbarn & Behörden
Im nächsten Schritt geht es um die Beteiligung Dritter. Nach § 68 NBauO dürfen betroffene Nachbarn Einsicht in die Bauvorlagen nehmen und müssen ggf. gehört werden.
Bearbeitung durch die Behörde nach § 69 NBauO: Sind die Unterlagen unvollständig, muss die Bauaufsichtsbehörde zur Nachbesserung auffordern.
Für Sie bedeutet das:
- Stellen Sie sicher, dass Ihre Planung keine Abstandsflächen verletzt, nicht in Nachbarrechte eingreift und die Genehmigungsfähigkeit hinsichtlich Bebauungsplan erfüllt.
- Rechnen Sie mit einer Verzögerung der Genehmigung, wenn Nachbarn Einwände erheben oder Behörden längere Prüfzeiten benötigen.
Schritt 3: Entscheidung & Genehmigung
Sind alle Unterlagen vollständig und die Prüfung positiv verlaufen, erteilt die Behörde die Baugenehmigung gemäß § 70 NBauO. Die Erteilung darf nur erfolgen, wenn das Vorhaben dem öffentlichen Baurecht entspricht.
Ein wichtiger Hinweis: Ein Beginn der Bauarbeiten vor Bestandskraft der Genehmigung ist unzulässig (§ 72 NBauO). Für Ihren Wintergarten heißt das: Erst nach offizieller Genehmigung dürfen Sie mit dem Bau beginnen. Ein Verstoß kann den Rückbau oder auch Bußgelder nach sich ziehen.
Schritt 4 (optional): Teilbaugenehmigung
Wenn Sie bestimmte Bauabschnitte vor Erteilung der Gesamtgenehmigung starten möchten, wie z. B. Herstellung der Fundamentgrube, kann nach § 70 Abs. 3 NBauO eine Teilbaugenehmigung beantragt werden.
Dies ist jedoch nur zulässig, wenn
- der zugrunde liegende Bauantrag vollständig ist und
- keine allgemeine Bedenken gegen den vorgesehenen Abschnitt bestehen.
Für Sie kann dies sinnvoll sein, wenn z. B. der Wintergarten‑Anbau frühzeitig vorbereitet werden soll, während andere Prüfungen noch laufen.
Schritt 5: Bauphase & Dauer der Genehmigung
Nach Erteilung dürfen Sie gemäß der Genehmigung bauen und Sie müssen die Vorgaben exakt einhalten. Bei Abweichungen riskieren Sie eine Auflage oder auch den kompleten Rückbau.
Beachten Sie: Die Genehmigung erlischt, wenn innerhalb von drei Jahren nicht mit der Ausführung begonnen wird (§ 71 NBauO). Für Ihren Wintergarten bedeutet das, dass Sie zeitnah loslegen sollten und außerdem die genehmigte Ausführung einhalten So sichern Sie sich Rechtssicherheit.
Was kostet eine Baugenehmigung für den Wintergarten?
Die Kosten für eine Baugenehmigung richten sich in Niedersachsen nach der Baugebührenordnung (BauGO) und hängen vom gewählten Genehmigungsverfahren sowie vom Rohbauwert des geplanten Wintergartens ab.
- Im vereinfachten Verfahren (§ 63 NBauO): 4,30 € pro angefangene 500 € Rohbauwert, mindestens aber 90 €
- Im regulären Verfahren (§ 64 NBauO): 5,50 € pro angefangene 500 € Rohbauwert, mindestens aber 115 €
Vereinfachtes Verfahren: Günstiger, aber nicht immer möglich
Wenn Ihr Vorhaben unter das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren fällt, zahlen Sie 4,30 € pro angefangene 500 € Rohbauwert, mindestens jedoch 90 €. Dieses Verfahren kommt in Frage, wenn bestimmte baurechtliche Anforderungen (z. B. Brandschutz) nicht geprüft werden müssen, wenn etwa keine Heizung verbaut wurde.
Reguläres Verfahren: Umfangreicher, teurer
Beim klassischen Verfahren liegt der Satz bei 5,50 € pro angefangene 500 € Rohbauwert, mit einer Mindestgebühr von 115 €. Diese Variante wird meist dann notwendig, wenn es sich um beheizte Wintergärten handelt oder der Bau besonders komplex ist.
Beispielrechnung
Angenommen, der Rohbauwert Ihres Wintergartens beträgt 25.000 €. Dann ergibt sich bei Anwendung des regulären Verfahrens folgende Rechnung:
- 25.000 € / 500 = 50 Einheiten
- 50 × 5,50 € = 275 € Genehmigungsgebühr
Zusätzliche Gebühren können, z. B. für die Prüfung des Brandschutzes oder statischer Nachweise anfallen. Lassen Sie sich vorab von einem Fachbetrieb beraten, um alle Kosten im Blick zu behalten.
Achtung: Bußgelder für das Bauen ohne Baugenehmigung
Wenn Sie Ihren Wintergarten ohne Baugenehmigung errichten, drohen Ihnen in Niedersachsen Bußgelder (bei Bauten bis zu 100 m3 bebautem Raum) zwischen 100 und 12.500 €.
Wintergarten mit oder ohne Baugenehmigung kommt auf den Einzelfall an
Ein Wintergarten ist eine echte Bereicherung, baurechtlich aber kein Selbstläufer. Ob genehmigungsfrei oder antragspflichtig: Wer frühzeitig die Vorschriften prüft und fachkundige Unterstützung einholt, vermeidet Ärger und spart Zeit. Die Investition in eine rechtssichere Planung zahlt sich immer aus.
Disclaimer: Alle Angaben ohne Gewähr! Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und ist rein informativ. Es gelten ausschließlich die jeweils aktuellen Vorschriften der Landesbauverordnung.
